Viele Menschen gehen davon aus, dass eine Bank einer Immobilien-GmbH dieselben Kreditkonditionen gibt wie einer Privatperson. Schließlich steht ja dieselbe Person dahinter, die das Geschäftsmodell versteht, die Immobilie auswählt und das Risiko einschätzen kann.

In der Realität behandeln Banken eine GmbH aber grundlegend anders – und genau daraus entstehen viele Missverständnisse.

Wenn Sie privat eine Immobilie kaufen, prüft die Bank im Wesentlichen zwei Dinge: Ihren persönlichen finanziellen Hintergrund und die Immobilie selbst. Wenn Ihr Einkommen stabil ist, Ihre Bonität gut aussieht und die Immobilie solide ist, bekommen Sie in der Regel einen Kredit zu den üblichen Konditionen. Die Bank kennt dieses Modell, Milliardenkredite in Deutschland funktionieren genau so.

Eine GmbH dagegen ist für die Bank zunächst eine völlig neue, eigenständige Einheit. Sie hat keine Geschichte, keine Steuererklärungen, keine Gewinne, keine Kontobewegungen und in den ersten Jahren häufig auch kein Eigenkapital.

Für die Bank ist das ein Unternehmen im Aufbau – und Unternehmen werden strenger geprüft als Privatkunden. Eine GmbH muss also deutlich mehr Unterlagen liefern, und die Bank betrachtet dieses Unternehmen als „Risiko“, weil es sich erst noch beweisen muss.

Das führt dazu, dass die Konditionen am Anfang schlechter sein können: etwas höhere Zinsen, genauere Prüfung, teilweise weniger Fremdkapital, manchmal sogar die Forderung nach mehr Eigenkapital.

Und obwohl die GmbH theoretisch haftungsbeschränkt ist, verlangen Banken fast immer, dass Sie als Privatperson zusätzlich eine Bürgschaft unterschreiben. Das bedeutet, Sie haften im Ernstfall trotzdem persönlich – zumindest solange, bis die GmbH irgendwann eine eigene, nachweisbare Bonität aufgebaut hat.

Vielen klappt da erstmal die Kinnlade runter, weil sie denken, dass die GmbH ihnen sofort einen professionellen Rahmen bietet. Auf dem Papier stimmt das auch. Aber in der Praxis braucht die GmbH Zeit, um von der Bank als ernstzunehmender, stabiler Kreditnehmer wahrgenommen zu werden.