Anschlussfinanzierung für Ärztinnen und Ärzte: Worauf es wirklich ankommt
Auf einen Blick
- Eine Anschlussfinanzierung wird nötig, wenn die Zinsbindung endet und noch eine Restschuld offen ist.
- Der erste Blick lohnt sich zwei bis drei Jahre vor Ablauf, nicht erst wenige Wochen vorher.
- Zwei Wege stehen offen: Verlängerung bei der bestehenden Bank oder Wechsel zu einer anderen.
- Der Zinssatz allein entscheidet nicht – Tilgung, Sondertilgungsrechte und die passende Zinsbindung gehören mit in den Vergleich.
- Ein Forward-Darlehen sichert die heutigen Zinsen schon jetzt für eine Finanzierung, die erst später startet.
In meinen Beratungsgesprächen kommt das Thema Anschlussfinanzierung meist auf dieselbe Art auf den Tisch: Nämlich wenn die Bank schreibt, dass die Zinsbindung in absehbarer Zeit ausläuft. Zuvor steht das Thema bei den wenigsten auf dem Zettel. Zwischen Praxisalltag, Klinikdiensten und Familie bleibt wenig Raum für eine Finanzierung, die gefühlt noch Jahre entfernt ist.
Leider kostet das in der Praxis oft Geld: Je früher Sie sich damit befassen, desto mehr Möglichkeiten haben Sie.
Warum der erste Blick auf die Anschlussfinanzierung früher fällig ist, als man denkt
Sinnvoll ist der erste Blick auf die Anschlussfinanzierung schon zwei bis drei Jahre, bevor die Zinsbindung endet. So sind Wege möglich, die später verbaut sind.
Ein Forward-Darlehen zum Beispiel sichert Ihnen die heutigen Zinsen für eine Finanzierung, die erst in der Zukunft beginnt. Das geht aber nur für einen begrenzten Zeitraum, bevor die bestehende Zinsbindung endet. Wer erst wenige Wochen vorher reagiert, hat diesen Vorteil meist schon verspielt und ist auf das Angebot der bisherigen Bank angewiesen.
Die aktuellen Bauzinsen für zehnjährige Zinsbindungen liegen grob zwischen 3,5 und 4,2 Prozent (Stand Sommer 2026) – wie hoch genau, hängt von der Bank ab und davon, wie kreditwürdig Sie sind. Ein halber Prozentpunkt schlägt sich über die Laufzeit spürbar in der Monatsrate nieder.
Was ist ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen sichert Ihnen die heutigen Zinsen für eine Finanzierung, die erst in der Zukunft beginnt – meist zwölf bis 66 Monate im Voraus. Sie wissen schon jetzt, mit welchem Zins Sie starten, unabhängig davon, wohin sich der Markt bis dahin bewegt. Dafür zahlen Sie einen kleinen Zinsaufschlag gegenüber einer sofortigen Finanzierung. Sinnvoll ist das vor allem, wenn Sie mit steigenden Zinsen rechnen und lieber planen können, statt auf einen später vielleicht günstigeren Zins zu hoffen.
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Anschlussfinanzierung: Wie hoch wird Ihre Restschuld überhaupt sein?
Bevor Sie Angebote vergleichen, lohnt sich ein Blick auf eine Zahl, die viele dann doch überrascht: die Restschuld am Ende der Zinsbindung. Sie hängt von der ursprünglichen Darlehenshöhe ab, vom Zinssatz, von der anfänglichen Tilgung und von möglichen Sondertilgungen.
Wer mit niedriger Anfangstilgung gestartet ist, sinkt in den ersten Jahren nur langsam. Nach zehn Jahren steht dann oft noch ein größerer Teil des ursprünglichen Darlehens offen, als man erwartet hätte. Das war zum Start vielleicht bewusst so gewählt, um mehr freies Geld zu behalten – bei der Anschlussfinanzierung lohnt sich aber die Frage, ob diese Wahl noch zu Ihnen heute passt.
Wichtiger als die reine Summe ist das Verhältnis zwischen Restschuld und aktuellem Immobilienwert. Ist die Immobilie im Wert gestiegen und wurde regelmäßig getilgt, stehen Sie damit oft besser da, wenn Sie mit der Bank verhandeln. Rechnen Sie dabei mit einem realistischen Marktwert, nicht mit einem Wunschpreis.
Bei der bestehenden Bank bleiben oder wechseln?
Zwei Wege stehen offen: Ihre Bank verlängert den bestehenden Kredit, oder Sie wechseln zu einer anderen Bank.
Bei der bestehenden Bank zu bleiben ist unkompliziert. Sie legt ein Angebot vor, Sie unterschreiben, der Kredit läuft weiter. Es ist kein neuer Grundbucheintrag nötig, und Ihre Bank prüft nicht erneut, ob Sie kreditwürdig sind. Der Nachteil: Bestandskunden bekommen nicht automatisch das beste Angebot. Banken rechnen oft günstiger für Neukunden, die sie erst gewinnen müssen.
Der Wechsel zu einer anderen Bank bringt in der Regel bessere Zinsen, kostet aber Zeit: Sie müssen wieder sämtliche Unterlagen ranschaffen, die Bank prüft, ob Sie kreditwürdig sind, ein neuer Grundschuldeintrag wird fällig. Für Ärztinnen und Ärzte mit stabilem, gut nachweisbarem Einkommen läuft das meist reibungslos.
Die bessere Wahl gibt es deshalb nicht einfach so. Legt die bestehende Bank ein gutes Angebot vor und ist Ihnen der Aufwand eines Wechsels den Zinsvorteil nicht wert, kann es klüger sein zu bleiben. Das zeigt sich erst im tatsächlichen Vergleich.
Anschlussfinanzierung vergleichen: Worauf Sie achten sollten
Beim ersten Blick auf ein neues Angebot fällt der Blick fast automatisch auf den Zinssatz. Das ist verständlich, aber zu kurz gedacht. Ein Darlehen mit einem etwas niedrigeren Zins kann insgesamt schlechter für Sie sein, wenn es kaum Sondertilgungen erlaubt oder sich die Tilgung später nicht mehr anpassen lässt.
Vergleichen Sie deshalb immer das ganze Angebot, nicht nur eine einzelne Zahl.
Wichtig sind unter anderem der Unterschied zwischen Sollzins und effektivem Jahreszins, die Länge der neuen Zinsbindung, wie viel Sie sondertilgen dürfen, ob Sie die Tilgung während der Laufzeit wechseln können, wie hoch die Restschuld am Ende der neuen Bindung sein wird, und wie frei Sie bei einem späteren Verkauf bleiben.
Gerade für Ärztinnen und Ärzte lohnt sich der Blick auf die Sondertilgungsrechte besonders. Praxisüberschüsse, Boni oder ein schwankendes Einkommen lassen sich damit gezielt nutzen, um die Restschuld schneller zu senken, ohne sich fest auf eine höhere monatliche Rate festzulegen.
Welche Zinsbindung passt zu Ihrer Anschlussfinanzierung?
Die Wahl der neuen Zinsbindung ist immer eine Abwägung zwischen Sicherheit und Spielraum. Eine lange Zinsbindung schützt Sie über einen größeren Zeitraum vor steigenden Zinsen, kostet dafür aber meist etwas mehr. Eine kürzere Zinsbindung startet oft günstiger, bringt Sie aber früher wieder in genau die Lage, in der Sie gerade stecken: Sie müssen neu verhandeln, und das eventuell zu einem ungünstigen Zeitpunkt.
Ein paar Fragen helfen bei der Entscheidung:
Wie hoch ist Ihre Restschuld?
Wie viel Puffer haben Sie finanziell?
Wann möchten Sie schuldenfrei sein?
Wollen Sie die Immobilie langfristig halten, oder ist ein Verkauf denkbar?
Wer kurz vor dem Ruhestand steht, wählt oft eine längere Bindung: Ihnen ist wichtiger, sicher planen zu können, als den letzten halben Prozentpunkt herauszuholen. Wer jünger ist und noch weitere Immobilien erwerben möchte, gewichtet Spielraum manchmal höher als die größtmögliche Sicherheit. Eine pauschal richtige Zinsbindung gibt es nicht, nur eine, die zu Ihrer eigenen Planung passt.
Tilgung bei der Anschlussfinanzierung neu festlegen
Das Ende der ersten Zinsbindung ist ein guter Zeitpunkt, die Tilgung noch einmal grundlegend zu prüfen. Bei Ihnen hat sich seit dem Kauf vermutlich einiges verändert – ein höheres Einkommen, eine andere Lebensphase, vielleicht ist die Miete gestiegen oder ein anderes Darlehen ist ausgelaufen.
Eine höhere Tilgung senkt die Restschuld schneller und macht Sie unabhängiger davon, ob die Zinsen weiter steigen. Sie erhöht aber auch die monatliche Rate und bindet Geld, das Sie sonst für Reparaturen am Haus oder eine weitere Immobilie einsetzen könnten. Eine niedrige Tilgung bleibt sinnvoll, wenn Sie das Geld ohnehin für andere Anlagen brauchen – vorausgesetzt, die Restschuld steht in einem vertretbaren Verhältnis zu Immobilienwert und Einkommen.
Die passende Tilgung folgt keinem festen Richtwert. Sie passt zu Ihrem Alter, Ihrem Vermögen und dazu, wie viel Risiko Sie eingehen möchten.
Zusätzliches Eigenkapital einsetzen – ja oder nein?
Bei der Anschlussfinanzierung können Sie die Restschuld direkt mit eigenem Geld senken. Das senkt die monatliche Rate und kann, wenn die Darlehenshöhe im Verhältnis zum Immobilienwert deutlich sinkt, sogar ein besseres Angebot bei der Bank bringen.
Trotzdem sollte nicht automatisch jedes freie Geld in die Immobilie fließen. Was Sie einsetzen, um die Restschuld zu senken, steht Ihnen anschließend für anderes nicht mehr zur Verfügung – für Reparaturen am Haus, für eine weitere Immobilie oder für private Vorhaben. Behalten Sie hier ausreichend Rücklagen – auch bei Ärztinnen und Ärzten kann sich beruflich und privat kurzfristig viel ändern.
Für Selbstständige und Praxisinhaber kann außerdem wichtig sein, wie viel Geld gleichzeitig im Betrieb gebraucht wird. Unter bestimmten Voraussetzungen hilft dabei der Investitionsabzugsbetrag – die genaue Anwendung besprechen Sie am besten mit Ihrem Steuerberater.
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Rechnen Sie mehrere Fälle durch
Bevor Sie sich für ein neues Angebot entscheiden, lohnt sich eine aktuelle Rechnung: Wie verändert sich, was Sie monatlich zahlen, wenn Miete, Kosten und Zins nicht wie erwartet laufen?
Für eine belastbare Rechnung gehören mehrere Werte hinein: die aktuelle Kaltmiete, wie realistisch sich die Miete weiterentwickelt, Kosten, die Sie nicht auf die Mieter umlegen können, die Hausverwaltung, mögliche Reparaturen, Rücklagen, Zeiten ohne Mieter, Zins und Tilgung – und nicht zuletzt die steuerliche Seite.
Im Normalfall bleiben Miete und laufende Kosten stabil, wie geplant. Im Stressfall steigt der Zins, während gleichzeitig unerwartete Reparaturen anfallen – so zeigt sich, ob Ihre Rate auch dann noch reicht. Im Bestfall steigt die Miete moderat, und Sie können die Tilgung erhöhen oder einen Teil der Restschuld direkt zurückzahlen.
Diese drei Blickwinkel zeigen mehr als eine einzelne Zahl: wie gut Ihre Finanzierung trägt, wenn nicht alles nach Plan läuft.
Anschlussfinanzierung bei mehreren Immobilien: Was anders läuft
Viele meiner Mandantinnen und Mandanten besitzen nicht nur eine Immobilie, sondern mehrere – das Portfolio wurde über die Jahre aufgebaut, zu unterschiedlichen Zeitpunkten finanziert. Bei ihnen hängt die Anschlussfinanzierung selten an einem einzelnen Objekt.
Wenn eine Zinsbindung ausläuft, lohnt sich der Blick auf den Aufbau der gesamten Finanzierung. Passt die Tilgung noch zur aktuellen Lebensphase? Lassen sich Sicherheiten neu ordnen, um die Häuser insgesamt günstiger zu finanzieren? Wer jedes Objekt für sich allein betrachtet, verschenkt oft genau diesen Spielraum.
Ein Punkt, den ich beim Aufbau mehrerer Immobilien besonders wichtig finde: Laufen mehrere Zinsbindungen im selben Zeitraum aus, kann ein großer Teil Ihrer Finanzierung auf einmal in einem ungünstigen Marktumfeld landen. Deshalb plane ich mit meinen Mandantinnen und Mandanten die Zinsbindungsenden bewusst versetzt, sobald mehr als eine Immobilie im Spiel ist. Das verteilt das Risiko und lässt Sie an mehreren Punkten im Jahr auf veränderte Zinsen reagieren.
Wächst der Bestand weiter, stellt sich irgendwann auch die Frage, ob Immobilien besser im Privatvermögen bleiben oder über eine Gesellschaft gehalten werden sollten. Mehr dazu finden Sie im Beitrag zur Immobilien-GmbH.
Was ich in Gesprächen immer wieder erlebe
Die meisten melden sich erst, wenn die Bank sich meldet. Das verstehe ich menschlich sehr gut, es ist aber selten die günstigste Ausgangslage. Wer selbst aktiv wird, sobald das Ende der Zinsbindung absehbar ist, hat beim Verhandeln mehr Spielraum: mehr Angebote, mehr Zeit für einen Vergleich, mehr Wege wie das Forward-Darlehen.
Ein zweiter Punkt fällt mir regelmäßig auf: Viele unterschätzen, wieviel sich bei ihnen seit dem ursprünglichen Kreditabschluss verändert hat. Ein höheres Einkommen, eine andere Lebensphase, vielleicht weitere Immobilien – all das wirkt sich darauf aus, welcher Aufbau der Finanzierung heute sinnvoll wäre. Die Anschlussfinanzierung ist der Zeitpunkt, an dem sich das neu anpassen lässt.
Bei vermieteten Immobilien kommt noch ein steuerlicher Punkt dazu: Zinsen lassen sich in der Regel als Werbungskosten geltend machen, die Tilgung dagegen nicht. Bei einem Wechsel der Bank sollte deshalb klar festgehalten sein, dass das neue Darlehen eindeutig zu der vermieteten Immobilie gehört – das klärt man am besten direkt mit dem Steuerberater.
Eine Anschlussfinanzierung ist kein Selbstläufer
Ein Wechsel bringt nicht automatisch ein besseres Angebot. Manchmal ist der bestehende Vertrag bei genauerem Hinsehen gut, und ein Wechsel würde nur Aufwand erzeugen, ohne echten finanziellen Vorteil. Der Vergleich lohnt sich trotzdem – schon um das sicher zu wissen, statt es zu vermuten.
Sieben Fehler sehe ich in der Praxis häufig:
- Das erste Angebot ungeprüft annehmen. Die bestehende Bank bietet eine einfache Verlängerung an. Ist bequem, aber nicht automatisch günstig – ein kurzer Marktvergleich zeigt fast immer, ob mehr drin ist, selbst wenn man am Ende doch bleibt.
- Zu spät mit der Planung beginnen. Wer erst kurz vor Ablauf der Zinsbindung aktiv wird, hat weniger Zeit für Vergleiche, Unterlagen und Verhandlungen.
- Nur auf den Zinssatz schauen. Ein niedriger Zins ist wichtig, aber nicht der einzige Punkt, der zählt – Tilgung, Sondertilgungsrechte und Restschuld gehören immer mit in den Vergleich.
- Die monatliche Rate zu knapp ansetzen. Eine Rate, die nur bei voller Vermietung und ohne Reparaturen funktioniert, ist zu riskant. Eine Kapitalanlage ist keine Punktlandung – sie braucht einen Puffer.
- Die Restschuld unterschätzen. Gerade bei niedriger Anfangstilgung ist am Ende oft mehr offen, als man im Kopf hatte.
- Zu viel Eigenkapital einsetzen. Die Restschuld zu senken kann sinnvoll sein – aber nicht, wenn dafür sämtliche Rücklagen aufgebraucht werden.
- Das eigene Leben nicht mitdenken. Ein Ortswechsel, der Ruhestand, eine neue Praxis oder weitere Immobilienkäufe haben Einfluss darauf, was am Besten zu einem passt.
So bereiten Sie Ihre Anschlussfinanzierung vor
Sieben Schritte helfen dabei, das Thema geordnet anzugehen, statt es kurz vor Ablauf der Zinsbindung im Zeitdruck zu erledigen:
- Unterlagen prüfen. Wann genau endet die Zinsbindung, wie hoch ist die voraussichtliche Restschuld, welche Sondertilgungsrechte haben Sie bereits?
- Immobilie neu einschätzen. Wie hat sich der Marktwert entwickelt, wie gut lässt sie sich vermieten, wie hoch ist die Miete, und in welchem baulichen Zustand ist sie?
- Zahlen aktualisieren. Rechnen Sie mit der aktuellen Miete, den laufenden Kosten und mehreren möglichen Zinssätzen.
- Eigene Ziele klären. Möchten Sie schneller tilgen, die Rate senken, Geld für andere Zwecke behalten oder weitere Immobilien kaufen?
- Angebote vergleichen. Schauen Sie nicht nur auf den Zins, sondern auch auf Zinsbindung, Tilgung, Sondertilgungsrechte und wie flexibel Sie bleiben.
- Steuerlich abstimmen. Sprechen Sie größere Änderungen, etwa einen Bankwechsel oder zusätzliches Fremdkapital, mit Ihrem Steuerberater ab.
- Sich Zeit lassen. Eine gute Anschlussfinanzierung entsteht selten wenige Wochen vor dem Ende der Zinsbindung.
Der nächste Schritt zu Ihrer Anschlussfinanzierung
Läuft Ihre Zinsbindung in den kommenden zwei bis drei Jahren aus, ist jetzt ein guter Zeitpunkt für einen ersten Überblick – unabhängig davon, ob Sie eine oder mehrere Immobilien finanziert haben. Sprechen Sie mich gerne an, dann schauen wir uns das gemeinsam an
Häufige Fragen zur Anschlussfinanzierung
Wann sollte ich mich um die Anschlussfinanzierung kümmern?
Zwei bis drei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung ist ein guter Zeitpunkt für den ersten Überblick. Das lässt genug Zeit, um Angebote zu vergleichen und, falls sinnvoll, ein Forward-Darlehen zu prüfen.
Muss ich bei meiner bisherigen Bank bleiben?
Nein. Sie können das Darlehen bei Ihrer Bank verlängern oder die Restschuld bei einer anderen Bank neu finanzieren.
Was ist wichtiger: Zins oder Tilgung?
Beide gehören zusammen betrachtet. Ein niedriger Zins senkt die laufenden Kosten, eine höhere Tilgung senkt die Restschuld schneller – was für Sie passt, hängt von Ihrem Einkommen und Ihren Zielen ab.
Lohnt sich ein Forward-Darlehen für mich?
Das hängt vom Zinsaufschlag ab, von Ihrer Restschuld und davon, ob Sie lieber sicher planen oder auf einen später günstigeren Zins hoffen. Ein pauschales Ja oder Nein gibt es nicht.
Welche Zinsbindung sollte ich bei der Anschlussfinanzierung wählen?
Das hängt von Ihrer Restschuld, Ihrem finanziellen Puffer und davon ab, wie lange Sie die Immobilie halten möchten. Wer Sicherheit sucht, wählt eher lang. Wer flexibel bleiben und weiter investieren möchte, wählt eher kurz.
Sind die Zinsen bei einer vermieteten Immobilie steuerlich absetzbar?
Schuldzinsen lassen sich bei einer vermieteten Immobilie in der Regel als Werbungskosten geltend machen, sofern das Darlehen eindeutig zu der vermieteten Immobilie gehört. Die Tilgung selbst ist steuerlich nicht abziehbar. Was das für Sie konkret bedeutet, klären Sie am besten mit Ihrem Steuerberater.
