Neubau, Denkmal, Bestand: Welche Immobilien passen zu Ihrem Anlageziel?
Für Ärztinnen und Ärzte, die in Immobilien investieren möchten, beginnt die eigentliche Entscheidung nicht mit der Frage nach dem Standort – sondern mit einer noch grundlegenderen: Welche Art von Immobilie passt überhaupt zu meiner Situation?
Das ist keine akademische Frage. Denn je nachdem, ob Sie eine Immobilie kaufen, die gerade gebaut wird, schon länger am Markt ist oder aufwendig saniert wurde, unterscheiden sich Kaufpreis, steuerliche Wirkung, Liquiditätsbedarf und Aufwand erheblich. Und was für jemanden mit dreißig Jahren bis zur Rente sinnvoll ist, kann für jemanden in der Aufbauphase der Praxis eine andere Rechnung sein.
Ein Überblick über vier gängige Formen – und welche Fragen Sie sich stellen sollten.
Bestandsimmobilien – die Miete fließt sofort
Mit Bestandsimmobilien sind Wohnungen oder Häuser gemeint, die bereits gebaut und meist auch bewohnt oder zumindest bewohnbar sind. Für Käufer bedeutet das vor allem eines: Die Miete fließt in der Regel direkt nach dem Kauf. Die sofortige Miete ist das deutlichste Alleinstellungsmerkmal von Bestandsimmobilien und macht diese Kategorie von Immobilien für viele Anleger attraktiv.
Der Standort ist bei solchen Objekten schon etabliert, das Fertigstellungsrisiko fällt weg, und der Kaufpreis pro Quadratmeter fällt vergleichsweise niedrig aus.
Interessenten erfreuen sich an einer anfänglich höheren Mietrendite, obgleich diese häufig einen Risikoaufschlag beinhaltet. Warum?
Weil Instandhaltung, mögliche Sanierungen oder auch gesetzliche Vorgaben zusätzlichen Aufwand und Kosten mit sich bringen können. Außerdem gilt es regionale politische Rahmenbedingungen wie Marktregulierungen zu berücksichtigen. Vor dem Erwerb einer Bestandsimmobilie ist ein Blick „hinter die Fassade“ deshalb dringend angeraten. Wer aber vorab gründlich prüft, kann mit Bestandsimmobilien eine solide Grundlage für den Vermögensaufbau schaffen.
„Gut ausgewählte Bestandsobjekte sind leicht finanzierbar und bieten eine Grundlage für ein ausgewogenes Portfolio.“
Konzeptimmobilien – langfristige Verträge und klare Struktur
Konzeptimmobilien sind auch als Betreiberimmobilien bekannt. Sie richten sich an eine bestimmte Zielgruppe, etwa Studierende, Senioren oder Berufspendler. Häufig werden sie möbliert vermietet und von einem Betreiber organisiert, der sich um Vermietung und laufenden Betrieb kümmert.
Die Appartements werden in der Regel über längere Zeit (teil-)möbliert an die Bewohner vermietet. In den meisten Fällen pachtet der Betreiber die gesamten Gebäude im Stück und kümmert sich nicht nur um das Mietmanagement, sondern auch um die Instandhaltung des Gebäudeinneren.
Die langfristigen und indexierten Pachterträge ermöglichen von Beginn an attraktive Mietrenditen. Der Erwerb ist oft schon ab 200.000 Euro möglich. Betreiberimmobilien bedienen in vielen Fällen einen Wachstumsmarkt, dadurch entsteht Wertsteigerung.
Mikroapartments – eine typische Form von Konzeptimmobilien
Mikroapartments sind kleine Wohnungen mit meist 20 bis 40 Quadratmetern. Sie sind in der Regel voll möbliert und so geplant, dass auf wenig Fläche alles untergebracht ist: Wohnbereich, Schlafmöglichkeit, kleine Küche und ein Bad.
Sie richten sich vor allem an Menschen, die nur für einen bestimmten Zeitraum in einer Stadt leben – etwa Studierende, Berufseinsteiger oder Pendler. Entsprechend werden sie oft möbliert und mit kürzeren Mietlaufzeiten vermietet.
Für Anleger sind Mikroapartments vor allem deshalb interessant, weil die Miete pro Quadratmeter häufig höher ist als bei klassischen Wohnungen. Der Erfolg hängt allerdings stark von der Lage und der tatsächlichen Nachfrage ab. Funktioniert das Konzept nicht wie geplant, lässt sich ein Mikroapartment oft schwerer anders nutzen als eine klassische Wohnung.
Da Konzeptimmobilien eigentlich immer als energieeffizienter Neubau nachhaltig gebaut werden, erleichtern KfW-Förderungen die Finanzierung. Zugleich erhöht eine Kombination von Abschreibungen die Steuerersparnis für den Käufer.
Für Anleger bedeutet das vor allem: weniger eigener Aufwand und meist gut planbare Einnahmen. Zugleich hängt der Erfolg stark vom Betreiber ab. Funktioniert das Konzept oder gerät der Betreiber in Schwierigkeiten, wirkt sich das direkt auf die Einnahmen aus. Entsprechend wichtig ist es, hier genau hinzusehen – insbesondere bei der Auswahl des Projekts und der Vertragspartner.
„Ob eine Konzeptimmobilie in Ihr Portfolio passt, erfordert einen gesamtheitlichen Überblick.“
Welche Risiken sollten Anleger kennen?
Je nach Immobilienform unterscheiden sich auch die Risiken:
Bestand: Sanierungs- und Instandhaltungskosten
Neubau: Bauverzögerungen und höhere Anfangsbelastung
Denkmalschutz: Abhängigkeit von steuerlicher Anerkennung
Konzeptimmobilien: Abhängigkeit vom Betreiber
Neubauimmobilien – gute Planbarkeit, aber höherer Einstiegspreis
Neubauimmobilien sind, wie der Name sagt, neu errichtet oder befinden sich noch im Bau. Sie haben ihren Preis, erfüllen dafür aber nahezu alle Anforderungen an eine Kapitalanlage-Immobilie.
Ein Neubau entspricht in der Regel aktuellen energetischen Standards und verursacht in den ersten Jahren kaum Instandhaltungsaufwand. Deshalb ist die Instandhaltungsrücklage niedrig. Nachhaltige Bauweise und ein konsequentes Energiekonzept sorgen zugleich für Vorteile im Zweitmarkt.
Umfangreiche KfW-Förderungen ermöglichen Finanzierungsvorteile. Die Einstiegsmiete entsprechend der Nachfrage und die Kombination von unterschiedlichen Abschreibungsmöglichkeiten erhöhen die Eigenkapitalrendite deutlich.
Das alles sorgt für eine gewisse Planbarkeit. Zugleich liegt der Kaufpreis meist höher als bei vergleichbaren Bestandsobjekten, und die Miete entwickelt sich oft erst mit der Zeit. Hinzu kommt: Während der Bauphase tragen Käufer ein gewisses Risiko, etwa durch Verzögerungen.
Der höhere Einstiegspreis, die anfänglich niedrigere Mietrendite und die Zinsen innerhalb der Bauphase fordern den Erwerbern in der ersten Zeit eine vergleichsweise höhere Liquidität ab. Mittlere Haltezeiten werden dafür meist mit hohen Eigenkapitalrenditen belohnt.
Für Ärztinnen und Ärzte, die noch 15 oder 20 Jahre bis zum geplanten Ruhestand haben und ein stabiles Einkommen mit entsprechender Steuerlast, ist Neubau oft besonders interessant: Die anfängliche Liquiditätsbelastung lässt sich durch die steuerliche Wirkung der Abschreibungen spürbar abfedern – und die Zeit bis zur Rente arbeitet für die Wertsteigerung.
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„Neubauimmobilien erfordern anfangs etwas mehr Kapital und Geduld und sind auf längere Sicht ein großartiges Investment.“
Denkmalschutzimmobilien – steuerliche Vorteile, höherer Aufwand
Denkmalschutzimmobilien sind Gebäude, die unter Schutz stehen und deshalb nach besonderen Vorgaben saniert werden. Für Anleger sind sie vor allem wegen der steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten interessant.
Eine Denkmalschutzimmobilie kann man sich vorstellen wie einen „Neubau im alten Gewand“: Sie wird energetisch durchdacht, nachhaltig und baugesund saniert. Deshalb sind Denkmalschutzobjekte oft aufwendiger in der Umsetzung. Vorgaben, Abstimmungen mit Behörden und höhere Baukosten spielen hier eine größere Rolle als bei anderen Formen. Dazu kommt, dass die Vorgaben des Denkmalschutzes von Region zu Region unterschiedlich sind. Entsprechend wichtig ist eine sorgfältige Auswahl und Begleitung.
Andererseits führen KfW-Förderungen in Form von günstigen Darlehen bis hin zu Tilgungszuschüssen zu Finanzierungsvorteilen, zusätzliche Abschreibungsmöglichkeiten erhöhen die für Investoren wichtige Eigenkapitalrendite.
Für Ärztinnen und Ärzte mit Spitzensteuersatz können Denkmalschutzobjekte besonders attraktiv sein – weil die außerordentlichen Abschreibungsmöglichkeiten dort am stärksten wirken, wo die Steuerlast am höchsten ist. Der Haken daran: Die Wirkung steht und fällt mit der sauberen steuerlichen Anerkennung. Deshalb ist die Auswahl des Projekts und der Vertragspartner hier besonders entscheidend – mehr noch als bei anderen Immobilienformen.
„Wohnungen in denkmalgeschützten Objekten haben einen einmaligen Charme und werden durch professionelle Ausführung zu einer wertvollen Kapitalanlage.“
Welche Immobilie passt zu welchem Ziel?
Sofortige Einnahmen – am ehesten mit Bestandsimmobilien
Langfristiger Vermögensaufbau – eher Neubau
Steuerliche Vorteile – besonders ausgeprägt bei Denkmalschutz
Wenig Aufwand & planbare Einnahmen – mit Konzeptimmobilien
Sie sehen: Am Ende ist weniger die Immobilienform entscheidend – sondern welches Ziel Sie verfolgen. Wer weiß, was er oder sie erreichen möchte, findet deutlich leichter die passende Form. Und vermeidet die Fehler, die viele Anleger am Anfang machen.
Sprechen Sie mich an, wenn Sie Fragen haben – eine persönliche (und für Sie kostenfreie) Beratung können Sie hier gern und jederzeit buchen.
Häufige Fragen zu den verschiedenen Wohnimmobilien
Was ist der Unterschied zwischen Neubau und Bestandsimmobilien?
Neubauimmobilien sind neu errichtet und entsprechen aktuellen Standards, während Bestandsimmobilien bereits genutzt wurden. Neubauten sind meist teurer, dafür aber in den ersten Jahren wartungsarm. Bestandsimmobilien sind oft günstiger, können aber zusätzlichen Sanierungsaufwand mit sich bringen.
Für wen eignen sich Bestandsimmobilien?
Vor allem für Anleger, die Wert auf sofortige Mieteinnahmen legen und bereit sind, sich mit dem Zustand der Immobilie und möglichen Instandhaltungen auseinanderzusetzen.
Wann lohnt sich eine Neubauimmobilie?
Neubauten eignen sich für Anleger, die langfristig investieren möchten und anfangs höhere Kosten in Kauf nehmen, um später von geringem Aufwand und stabiler Vermietbarkeit zu profitieren.
Was sind Denkmalschutzimmobilien?
Das sind sanierte Altbauten unter Denkmalschutz. Sie bieten oft steuerliche Vorteile, erfordern aber eine sorgfältige Planung und Umsetzung.
Was versteht man unter Konzeptimmobilien?
Konzeptimmobilien sind auf bestimmte Zielgruppen ausgerichtet und werden meist von einem Betreiber verwaltet. Sie bieten planbare Einnahmen, sind aber stärker von der Qualität des Betreibers abhängig.
Welche Immobilien passt zu meinem Anlageziel?
Das hängt davon ab, ob Sie eher laufende Einnahmen, steuerliche Vorteile oder langfristigen Vermögensaufbau im Blick haben. Jede Immobilienform hat unterschiedliche Stärken.
Als Betriebswirt (EWF), Fachwirt für Finanzberatung (IHK) sowie Ruhestandsberater (FH) unterstütze und begleite ich meine Mandanten seit vielen Jahren, individuell passende Investitionen zu verwirklichen. Meine Erfahrung bestätigt mich darin, dass ein interdisziplinärer Ansatz wie in unserem umfangreichen Beratungsnetzwerk die Grundlage ist, um das Beste für die Mandanten umzusetzen.
